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限购2周年济南楼市唱"降调"

浏览次数:140 时间:2018-10-08

2016年国庆长假,济南楼市调控重启限购,当时最经典的段子就是“国庆玩个四五天,回来少买个卫生间”。而2年后,一样的长假不一样的市场,节前刚买房的孙先生赫然发现在这一波促销潮中,他所买新房楼盘以“特价房”名义促销,前后一个月同样的楼层便宜了14万,相当于能多买个卫生间,这让他国庆假期寝食难安。

●业内分析

供求双方互相试探 年底可能还有促销

市场风向变化,房企最先感受冷暖。“预计这局面还会持续一段时间,因为现在买房人观望情绪太重,需求下滑比较厉害。而且,现在还不是最难的时候,年底为完成业绩可能还会有一波促销。”有房企人士认为,由于全国调控趋严持续,加上融资、限价等政策,导致市场冷却,部分开发企业可能到年底还会有降价活动,更不排除小型开发企业转让项目,这也是大房企在上月底土拍按兵不动的原因。

在业内看来,上月底济南土拍流拍现象是房企重质量、稳利润的理性选择结果,这将导致市场需求萎缩,从而限制房价的上涨空间。山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为,土地市场和楼市联动,房企谨慎拿地正是出于对后市不确定性的判断,能底价拿地就不会竞价,从明年看济南房地产市场保持相对稳定。

东部有楼盘国庆促销 一套房“降”14万

10月7日,刚从老家回到济南的孙先生第一时间来到东部一楼盘,他从业主群里得知新房所在楼盘国庆特惠,特价房源便宜了1000-15000元不等。得知这个情况,他跟置业顾问打电话,对方说“国庆促销是临时的,国庆后就恢复原价”,但这个答复让他难以心安。以他所买6层103平方米户型为例,当时单价14600元,现在低楼层最低13200元,一套房子一个月降价了14.4万,相当于一个半卫生间。“自从买了房就睡不好觉,就怕没踩对点,这个国庆节都没过好。要是退房的话光违约金就得30万,感觉被套住了。”孙先生说,当时置业顾问只允许商贷,说不可以用公积金,后来他表示不在这里买了,置业顾问又找负责人请示这才同意用组合贷,没承想特价促销活动给他当头棒喝,就一个月时间便宜了14万多。

记者在该楼盘营销中心看到,“房源钜惠”“成交砸金蛋”宣传海报占据了醒目位置,不时有看房人围拢在沙盘前听置业顾问介绍楼盘,而现场回荡着“恭喜×先生签约成功,进入砸金蛋环节”的声音,将促销活动推向高潮。据现场置业顾问称,国庆期间特价房源是前期开的一栋高层,主要是顶层、底层优惠幅度较大,但当天是活动最后一天,8日就恢复原价了。

2年前听闻“涨”声 如今楼盘特价潮起

2年前的国庆节,正是济南楼市这一波行情的一个关键节点。由于楼市持续上行行情,在2016年10月2日,济南市出台新一轮楼市限购政策。接下来的半年里,限购不断加码,但整个2017年房价依旧缓慢上涨、盘整。在进入2018年下半年后,形势大变,让购房人看到房价止步的苗头。

刚刚过去的这个国庆节,与2年前大小楼盘“涨”声一片不同,济南市场上以特价房、工程抵账房等名义促销的楼盘比比皆是。在新东站片区,工业北路沿线集中了6个在售、将开楼盘,从2万元精装房到1.3万元的特价精装、毛坯房,各开发商之间已显现竞争。10月1日刚刚开盘的祥泰城三期推出的毛坯洋房不到1.4万元,成为工业北路沿线率先下探1.3万元心理价位的新开楼盘。同样,东边不远的天鸿公园大道预计本月首开,同为毛坯房,高层和小高层定价释放的价格信息在1.3万—1.4万元之间。该楼盘置业顾问称,原计划是新上精装房,附近一家楼盘精装房变相降价后不到1.5万元,接近毛坯房的价格,他们公司不得不改回毛坯。

在新东站张马屯片区的翡丽公馆,该楼盘二期推出5套16499元的特价房,一期1号楼部分房源在17500元,一年前这里首开时单价在1800020000元,表面上看价格变化不大,但无形中“特价”拉低买房人对该楼盘房价的预期,也无形中影响着片区内即将开盘的碧桂园公园学府、万科正荣天宸。上述两家新盘置业顾问均称首开定价参考翡丽公馆,不难看出在楼市下行的行情中开发商底气也不那么足。

除了新东站片区,唐冶、长岭山、CBD、二环南路区域在国庆期间都出现不同幅度的特价促销。像定位改善需求的历下区长岭山片区,2万元的定价算是域内楼盘的“底线”,但这个长假中,旭辉银盛泰金域蓝山率先发力,推出部分毛坯特价房在18500元左右,毗邻的金域华府推出15套特价房,精装两室、三室 19999元起。这样的价格是继南北康片区有楼盘特价下调至2万元后又一个片区击穿“底线”,也让国庆刚刚首开的璟园有点难受,该楼盘开盘价21999元,国庆期间98折。

项目集中入市 去年被处罚楼盘携现房回归

国庆楼盘大力促销,与市场供应放量有直接关系。在刚刚过去“金九”,根据济南市住宅与房地产信息网统计,9月3日至30日,中心城区至少有30个以上楼盘获得预(现)售证,半数以上在9月份已开盘。其中,历城区住宅楼批准面积40万平方米左右,占批售总面积的一半,仍是市场供应主力。

事实上,今年下半年以来济南楼市已出现逆转,上半年不少楼盘为追求溢价,下半年改毛坯房为精装修,结果在市场和监管双重作用下,上演“毛坯—精装—毛坯—降价”的行情。一方面房企加快推盘,变相降价销售,赶在本轮行情结束前收割客户;另一方面,供大于求的热点区域已出现贴身肉搏的价格战。像雪山片区的中新锦绣天地、中新国际城相继由精装变为毛坯房,售价回调至 1.3 万—1.45万元,同时两个体量较大的楼盘在9月份总计有800多套房源拿证,近期记者频频接到这两家楼盘开盘的促销电话,基本上保持一两周一推盘的频率。

在30多个新上项目多以期房为主打产品的同时,记者注意到一个“例外”——和润幸福花园10-12号楼162套住宅拿到现房销售许可证,上述3栋楼因开发商捂盘惜售,去年5月被济南市城乡建设委收回预售许可证,未售房源改为现售。记者从该楼盘售楼处了解到,由于是现房销售,开盘时间待定,售价参考唐冶周边楼盘,可能在1.5万元左右。要知道,和润幸福花园被查处时楼盘房价尚在1.4万元左右,当时有观点认为应以备案价格销售囤积的房源,且不能涨价,以此加大对捂盘惜售的打击力度。

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